前两天读了一篇博文，觉得有必要介绍吐槽一下，要不这大过年的，又没聚会，我这一张伶牙利齿都无用勇之地：）
博文链接：https://seekingalpha.com/article/4404078-why-rental-properties-are-worse-investments-reits
英文标题：Why Rental Properties are worse investments than REITs
中文翻译：为什么出租房投资不如REITS
对REITS不熟悉的朋友，再次科普一下： 所谓REIT者，也就是Real Estate Investment Trust（房地产投资信托基金）的缩写，基金的资金来源为股东（就是我们买的股票），信托基金会指定一个管理公司，去选择购买一些房地产项目，范围可以很广，包括住宅房产（比如大型公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房，仓库等等。REIT为很多投资人亲睐就是因为其回报稳定，比长期的国债回报率要高一些，并且相当部分的收入都用作发股息（diviend,可以看做现金流）。
解释完毕，那么通过标题就可以知道，作者Jussi小哥就是在比较直接管理实体的房地产投资与通过股市间接的房地产投资。话不多说，进入正题，看看小哥的论据。
很多博客和Youtuber都在一直宣传，房地产投资是一个低风险（震荡比股市或者REITs低），高回报（10，20，甚至有30%的年收益），有稳定现金流，税务优惠，能快速地帮普通人实现财务自由的投资渠道，但Jussi小哥认为这种说法非常误导，当然支撑他来挑战这种理念的经验来自于Someone who has worked in private equity real estate and helped manage 10s of millions worth of properties. 所以可见小哥也不是实践家，理论也都来自第三方房产管理人士。
第一点是投资房的潜在回报率。
先排除掉非常少量的一部分人，如果你够“企业家”，知道你在干嘛，努力工作，那么回报也是很丰厚的。
那么剩下的普罗大众，别被误导了。比如购买一个6%的现金流的房产，50%首付，利率3%，每年2%的增值，所以算出年度的cash on cash回报是9%，总回报是13% 。当然很多人杠杆用得更多，所以回报可能会超出20%，如果没有杠杆，回报可能只有10%。小哥开始批评这种理论，说你考虑capex （资本支出）了吗，比如大型的修理，一次空调，水管的问题，你一整年的现金流都没有了；你考虑空置和相关的费用了吗？空置不仅是没有收入，租客交接你还得换地毯，刷油漆，可能还得请人打广告，筛选租客等等；最重要的是你的时间不是成本吗？一周你可能需要花10-20个小时在房产管理或者搜索可能的房产机会上，你一个小时值20块，那么一个月的成本就是800块。。。所以你不是在做投资，你是找了第二份工作，而且比起第一份来说，风险更高且时薪更低，所以把这些潜在的支出算进去，你还指望13%呢，有5%就不错了。
而且就算在某些年你运气好，房屋增值够给力，你能有20%的回报，你也不可能一直有20%的回报，连成为世界上最富有的人之一的股神巴菲特老爷子年复合增长率也才20%。
第二点是投资房的风险。
如果你同意小哥的以上观点，回报率就不怎么样，那么投资房风险也很高，甚至小哥觉得投资房比任何其实投资都还要有风险！！
为啥呢，因为你的房客是把他们的生命福祉都交到你手上，所以甭管他们发生了什么，你都脱不了干系，比如你的房产里有霉菌，房客得了呼吸道疾病，告你的律师费有可能攀上天际；比如房客突然不想付房租了，你又需要旷日持久地费心费力地把他踢出去；或者你本地市场一下子饱和了，你的房子租不出去了等等等。最重要的是，请记得，你是杠杆买房的，一分的风险，杠杆加倍之后就是好几倍的风险呢。在房产投资里What could go wrong? Everything!
第三点是风险之于回报
小哥继续洋洋洒洒，比起股市债市，你这房地产风险回报比太低了，你如果买大公司的股票，不管是微软，苹果，特斯拉，还是可口可乐，或者就买指数基金，那才是风险回报率高的投资呢，你还可以享受更好的流动性，资产分散，低风险，职业的管理等等。
所以很多房产投资人提高风险回报比的方式就是请一家专业管理公司，管理经理可以帮你做那些头疼的事情，既然你都想到了专业的管理公司，为什么不直接REITs，他们不正是专业管理公司经营的项目嘛。
第四点为什么我更喜欢REITs.
现在90%用于房地产投资的资金都是用于REITs，而只有10%是直接投资于实体房产。你看看REITs有多少好处，再说一遍不为过：高收入，稳定的增值，低杠杆，职业管理，资产分散，低交易费，高流通性。
你想想人家REIT公司管理了多少房产呀，人家换100个地毯能不比你换1个地毯便宜？而且人家REIT可以公开市场融资，所以现金更充裕，增长也更快。来上张图，从1977年至2010年的33年间，你看REIT的回报率有12.4%呢，比标普500的10.9%还要高。
“这里忍不住跳出来评论一下，我的天啦噜，连2010年之后的数据都不给，是怕朋友们看到次贷危机之后就不大行了吗，或者2020的数据呢，2020年的3月股灾之后REIT又在何方？好多新股民只看2010年之后当然是很片面的，那也不能只看2010年之前呀？”
最后来个总结，Jussi小哥说，根本就不值得投资房地产，因为大家都高估自己的回报，低估了自己的风险，他们做了错误的投资决定，还一直骗自己这个是值得的。最后当然要上硬广，小哥就一直投资REITs，每年稳定8%的回报率，我们一年花了上千个小时和上十万美金来研究市场，赶紧来加入我们的社区吧，先听点免费的课，之后“付费”获得我们的独家推荐。。。
小哥的文章介绍完毕当然还没完，读评论区更有意思，看看小哥怎么捧踩诸位评论客的。
看官Sean说，小哥你还没算贷款本金呢，我每年就有20%的回报率，我的租客付了2倍我的房贷，还有税务优惠呢。
小哥：我都算进去了，人巴菲特世界大富豪年复合增长率都没有20%呢，所以你的计算极为不可能正确。99%的出租房如果你算入了所以的花销不可能回答这么高。
看官Ex: 小哥你说做出租房的只有很少人能成功，很少人得够“企业家”，知道你在干嘛，努力工作，回报也是很丰厚的；同样的道理对投资股票和REIT也一样。
小哥：投票和REIT怎么能一样呢，你买一个ETF就完了呀，或者你可以买低估的REIT呀，5-10年回报丰厚。至少怎么买低估的。。。。
看官TagHoyer说，小哥你说的这些都是参照历史呀，你怎么知道 REIT能在之后的岁月里一如既往地表现得好呀。
小哥： 过去虽然不能预测未来，但是过去REIT就是表现得房地产好呀，都是房产，人家都是表现得更好呀，那未来REIT也会表现得更好呀（这神逻辑）。
看官： REIT可不会大晚上地给你打电话让你去修水管 （这真是关于房产投资永恒的评论，看一次笑一次）
另一看官直接回应： 我做房屋管理20年，从来没发生过；即使发生过，你打电话让别人去处理，就好像你自己非得去似的。 （我们家做房屋管理不过几年，漏水的问题好几次了，依然处理得很好，以后说这些故事。）
看官Ramzi： 对两者无偏私。REIT可能更适合那些一直被动投资的人群，比如中老年人士；而对于年轻的投资者，直接的管理是“create value” （增值）的阶段 ，因为年轻人更有精力去经营去管理。如果投资者本身工作性质比较忙，没时间，可能REIT更适合。
小哥：哎呀不正是如此嘛，你把自己的时间投入进去，那算下来回报就低了呀。
看官Franchise: 选项还是取决于你对流动资产的需要求和对债务的理解。我们家在2017-2019三年的时间把除自住房以外的投资房都卖掉了（都是在2008-2009买的）。 我们都用了杠杆，很不错的利率，五个都是赚钱的，第六个打平。有可能是大势很好，所以我们获益颇丰，再来一次房灾，我们还会再做的。
小哥：REIT也是有杠杆的，比如REIT是50%的杠杆率，那就代表着你投入了1000块就相当于控制了2000块的房产呀 （与人家的问题仅有一分钱的关系：杠杆）。
看官7773991：这种比较的话题怎么跟月经贴似的，买REIT还是买投资房，全看你自己，没有啥是更好的。我自己都有，我三个投资房中的一个是我人生最好的投资；另外两个也不错，REIT也能给我带来退休的收入。
小哥：当然例外会有呀，但是整体而言，我还是觉得REIT对普罗大众更合适呀。普罗大众就是95%以上的人群呀。
看官Kraken11：好几年前我读到中国投资者是底特律最烂的区买房的报道。要避免便宜货，买好地的好房。
小哥：中国投资者当时就该买REIT，尤其是远程投资的情况下。
看官wavegeeks：都是个人经历，我们家在加州中部有度假屋，一年能租340天，一个月能有4千收入；我们在加州还有一个房出租，一月3800，稳定持续地收入，股市跌的时候，我们也在收房租支票；还有一个房在LA，除去管理费，一月收入4千，我们余生享受够了就传给孩子们。
小哥：听起来是不错呀，但是你要考虑房产价值呀，你房产值1个米，收入4千不划算呀，来投入REIT呀。
看官G1949： 20-30%的现金回报率是非常可能的呀，你要知道你怎么买，比如找法拍方，短售房。
小哥：巴菲特作为世界上最富有的人之一，年复合增长率才20%，我向你保证做为投资客不可能一直持续20-30%的年回报，数字上不可能！！！
还能一直抄下去，看看评论还是很有意思的。我来说说我的评论：
1）小哥作为主要论据的那就是巴菲特老爷子，富可敌国，也才20%的年复合增长率，凭什么你们房产投资客能持续地做到，做到了就是数学上不合理！
巴菲特老爷子的年复合增长率，有着不同的数字，16-20%不等，这个看着好像不起眼的数字以及他富可敌国的现实，更多地是向大家揭示复利的力量，但同时复利的魔力不仅包括年复合回报率，更有时间的加持。 老爷子投资得早（听各种励志故事，有12岁的，16岁的），活得久(已经90了），所以大家一定要投资早，多利用时间的力量。
回报率方面，在房产投资早期（高杠杆）的时期，再加上经济向上的市场的大势推动，20-30%是非常常见的数字，当然随着房屋净值贷款本金的增加，你的投资回报率就是下降的，所以某些投资客会选择继续重贷，保持杠杆以维持高回报率。当然你也可以跟小哥一样抬杠，即使前几年是有可能的，但是怎么可能如巴菲特老爷子一样持续50年60年呢? 一个房产投资客当然不会到了90岁还得高杠杆，但是早期的财富积累的速度也很重要呀，在钱少的时候，就需要先用自己的辛勤劳动增加回报率，等到人过中年，财富达到一定积累，当然可以降低回报率以降低风险；哪有一上来就稳健8%的，那你上的山坡能跟别人的同日而语吗？
2) 要低风险和高回报两者兼得就得买REIT
Jussi小哥还这么年轻，已经进入这么保守的投资领域啦？我试问：这是一个什么时代，2020疫情之后的资产通胀时代，股市在疯涨，房市在疯涨，连加密贷币比特币，以太坊，狗狗币都迎来了区域链的另外一个春天，而REIT们普遍还在地板上摩擦。在一个疫情永久改变人类生活的今天，去城市中心化明显，好多人只能在家工作变成了就是在家工作，REIT们管理的那些大型公寓，商业地产的未来尚不可知，而普通人都疯狂地拿着印的钱去换成保值的资产，某些人连木头姐的30-40%的年化回报率都不一定看得上，还想去炒那些1年10倍的个股，小哥应该换点思维了，资产组合里就是要多元化配置：股市 ，房市，甚至加密货币。在未来的相当日子里，REIT恢复疫情前的元气或者投资者的信心还需要时间，想要持续地击败哪怕标普500都是很有困难的。
3）投资股市需要交钱培训吗？
2020年的股市造就了多少“股神”，又成全了多少财经博主和大V。于是各种公众号应运而生，什么投资群也挤得火爆，那不小的进场费，会员费，月费，大家要警惕呀, 对我而言，股市才真正需要被动投资，大家多多注意time in the market, 忌讳短期炒作，更不要time the market。
而房产既要主动，也要被动，在评论里的这个是我最想介绍的，他总结得很好，需要我辈认真学习效仿：
来自看官Snuffer:
Depends entirely on your business acumen, if you treat real estate as a pure investment it will eat you alive. If you treat it as a business and form strong relationships with brokers, properties managers, contractors, lenders, and have a hands-on approach to the details but hire out all of the work to professionals it is very profitable. I have property in 5 markets/4 states and have only seen two of my properties in person, instead I have strong teams/processes/systems for managing them.
完全看你如何经营。如果你把房产投资看成纯投资，那么这件事情就会生吞活剥了你。如果你把它当成一个生意，并且与经纪人，房屋管理人员，工程修理人员，贷款银行建立良好的关系，并且能切实有效地把这些事情外包给合适的职业人士，那么就会有丰厚的回报。我本人在四个州/5个不同的市场有投资房产，我自己只亲眼看到过两个房产，但是我有强大的团队/处理框架/管理系统来经营他们。
It’s like anything else - no education/experience/work, no profits. If you send direct mail to source your own leads, have a stable team to manage rehabs, get your places fixed up nice enough that you could sell it profitably as a flip but instead rent them out & refinance you’ll make consistent 100% tax free returns. Depreciation should shield profits from cashflow, refinancing out your equity is always tax free, 1031 exchange it when it’s time to sell. (Not a cpa, not tax advice for anyone just what I do)
正如任何其它的事物一样，没有教育/经验/工作，就不可能有回报。如果你有直接的寻求房产的途径，有一个稳定的团队来负责维修，修缮一新既可以直接卖了获取利润也可以租出去&重贷来获得几乎100%无税的回报。折旧还能“增加”你的利润，房屋净值重贷是没有税的，需要卖的时候也可以做1031交换 （非专业会计，也不是税务建议）。
I agree with the premise of the article that it is not for everyone. I used to advocate it to all of my friends as I saw *actual* 20%+ returns on every one of my first 8 properties with multiple home runs scoring 200%+ on my invested equity within 3 years. Then some friends tried it but were too lazy to even read books on the basics or build relationships and their results were, predictably, much worse even in the same markets and using part of my own team.
我同意这篇文章的基本概念，房产投资并非适合所有人。我以前对我的朋友宣扬：我的8个房产，有切实的20%+的回报率，并且通过诸多操作3年可能有超过200%的投资回报。我有朋友被说服进场，但是却因为太懒不愿意读书获取投资管理的基本知识，所以即使是在同样的市场，甚至用了跟我一样的团队，你可以猜到他们的回报那就差太多了。
The part that many people get confused is who should do what work. Jeff Bezos does not fix the toilets in his warehouses or talk to angry customers or hang drywall for a new AmazonGo store. Your job is to have a strategy for each property, and then delegate the work to skilled professionals to execute it. With a good contractor you can often convert find ways for units to have additional bedrooms in older properties, which substantially increases rents. Fully stabilized I spend less than 15 min a week on my whole portfolio with 23 units including ski condos (Airbnb), single family properties in high appreciation markets, and multifamily properties in high cashflow markets but during acquisitions/rehabs there are always issues that need to be addressed.
我觉得最让许多人迷惑的就是：谁要来做具体的（维护修理）活？贝索斯并不需要为自己的仓库换马桶，或者亲自跟愤怒的客户交流，或者往新的亚马逊商店里挂石膏板。作为房主，你的任务是对每一套房产有一套策略，然后把具体的活交给专业的人士去执行。比如有好的装修团队，你完全可以找到方式给房产加个卧室从而增加潜在的租金收入。我现在的投资组合里面有23个房产，包括有作为短租的滑雪小屋，高增值市场的单家庭房产，或者高现金流的多家庭房产，我每个星期只需要花15分钟在上面而已，当然相对更多的时间需要用在获得房产/装修上面。
90% of people would do better to invest in REITs. Those with real estate backgrounds (or interest in learning), good project management skills, and a strong backbone can make really good money directly owning/managing a real estate portfolio
是的绝大部分的人们（90%）投资REIT上会回报好一些。而那些有着房地产投资背景 （或者至少有兴趣去学习），有着很好的管理技巧，坚强有毅力的人们是能够从直接的房地产投资上获得非常多的财富的。
