悉尼房价涨幅的诡事

首先我们看到当下悉尼的别墅中位价已经超过了2017年下半年的峰值，逼到$1?12万，然而悉尼公寓房中位价呢，只是在$75万左右，也就是相差了40%。
那是悉尼公寓房是被低估呢？还是应该如此呢？
今天我就从悉尼25年的历史数据来做分析。（参考资料aussie?25?years?reports)
1993年悉尼别墅中位价是$16.4万，而公寓是在$16.3万。别墅每年平均增值是7.6?%，公寓的增值是6.3%，也就是说如果到了2021年，28年以后，别墅的中价位是$1.27百万左右，而公寓的价格应该在$90万左右，两者有30%的差距，而不是现在的40%的差距。
换一句话说，在今年2021年，别墅还有10%的增幅，公寓应该还有20%的增幅。
目前，那有什么因素阻碍了悉尼公寓价格的增长呢？
首先，我们要看别墅与公寓的购买人群的不同，一般来讲，别墅大部分是自住买家，家庭人口比较多，而公寓的需求一般是投资者为主，加上一些首次置业者。
而这场疫情对别墅的需求反而是增加了，因为利息的降低造成了许多家庭都可以把他们原有的自住房升级换代，但是，就像一把双刃剑，这疫情反而对公寓的需求起了反作用。因为很多短期的租客，包括留学生，背包客，旅行者，他们都回国了，不能进入到租赁市场来，所以对投资者的吸引力就变少了，因为租金回报低了，还要空置率都相对增加。
悉尼公寓的另外一批买家就是首次置业者，首次置业者的需求最多就是在$85万左右。对他们来讲，如果超过$85万的房价就不能享受到政府的印花税减免。所以他们一直不想买超过$85万的公寓，这也阻挡了公寓房价继续上涨的势头。
那么今后，悉尼的公寓和别墅的价格可能彻底拉开距离吗？
这也是一个蛮有趣的问题。
我曾经在一篇文章上分析过，《悉尼的公寓楼会涨起来吗？》：其中提到了两个因素：
一方面是公寓有它独特的设计风格和设计的新颖性，就好比总有一些人喜欢住在新型新式的房间里。尤其是社区型公寓，社区型居住方式不仅是悉尼普通人的生活方式，这也是国际化大都市的一个需求；
还有一个原因是各级政府是希望通过推动建筑业甚至新屋的房价，来征加税收和激发及带动其他各种行业的。
所以我的判断就是：只要这几个条件一步步突破及实现，比如说疫情的减缓，疫苗接种的普及，国境开放，甚至鼓励海外投资者加入购买悉尼新建住宅，那悉尼公寓价格会快步跟上节奏。