偶爾聽到一句話：「房地產泡沫化了」。
倒是我們的經紀人提示我：買不到房子看著房價上漲的人，口中唸唸有詞都說房地產泡沫了；買到房子賺到錢的都笑呵呵還繼續買。泡沫好像只發生在買不到房子或是沒有房子的人嘴裡。三十年前就說上海、北京、台北、香港、新加坡的房子是泡沫，三十年後的今天「泡沫還都堅挺」在那裡；靠房地產泡沫致富的鉅富比比皆是呢。這些年加州灣區、紐約的房價翻了幾翻，早就聽人說這是大泡沫，可是買氣依舊，一房難求。
此等引發劉大年的好奇：這究竟是怎麼回事？何謂「泡沫經濟」？何謂「資產泡沫」？這個詞句僅是約定成俗的口語或是有學術、理論的意義？
講到泡沫經濟(economic bubble) 就必須提到日本失落的10年(或30年)，肇因1985年9月五大經濟主導國(美、英、法、日本及當時的西德)在美國紐約廣場飯店達成「廣場協議」，為平衡各國間貿易巨額赤字，直接介入匯率市場。此後日元快速升值，全世界套利熱錢快速進入日本國內市場金融領域，致使股市、房地產大漲，日本國內也形成一股金融運動，幾乎戶戶炒股、家家炒地皮。直到1989年達到最高峰，估算東京的不動產總值相當整個美國的不動產總價。到1990年3月日本政府大藏省發布對土地金融總量管制，土地價格開始急速下跌。影響所及銀行所擔保的不動產「資不抵債」大量不良貸款暴露，也出現了來不及脫身的「套牢族」；許多投資人、公司甚至銀行破產，日本金融體系花費了十年（以上）整理這些「爛攤子」，時至30年後的今日，仍見餘波盪漾。
現時的美國金融資產漲勢，是否為異常狀況正在形成資產泡沫呢？個人認為現在的漲勢僅是在消化及吸收量化寛鬆（QE）所釋放出來的資金；並不似當年日本的狀況。而且美國的起漲時期應該由2020年底美國總統選後開始（確定COVID-19疫苗研製成功後），如果要談論房地產是否泡沫，言之過早了。茶餘飯後閒扯可以，把它當個正式議題討論，大可不必了。
後記：關於2008年次貸風暴，房地產大幅下跌。是銀行貸款監督系統出了問題，貸了很多款項給沒有能力償付的人，所以才稱為「次貸風暴」；這跟所謂的泡沫壓根兒扯不上關係。
撰文：劉大年 2021年5月13日
注釋：
①.請看官注意：「實體經濟」（Real Economy）為本段論述的核心（前提）。例如：資產泡沫指缺乏實體經濟的支撐或其價值超越實體經濟可承受的程度。吾人必須慎思「實體經濟」是什麼內含？需要什麼支撐？實體經濟能支撐什麼？什麼是實體經濟的價值？什麼狀態或程度屬於實體經濟可承受的？這麼多的事項都需要澄清。
②.引述論據來源維基百科網頁，採節錄方式撰述。
劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345
