数据控的我，在今年最后一个交易日的昨晚就把家里的资产负债表以及相关的所有财务信息整理好了，与领导一起研究：2022年是认真统计管理资产的第三年，比起2021年，家庭资产总值有36%的增长，这个数字比起2021年之于2020年的56%增长是有相当放缓的，正如去年所说的一样：奋斗初期基数比较小，投资比较激进，可以有比较高的增长率，基数分母不断增加，同时遇到一个“凄惨”的年份（2021年毫无疑问是属于这个范畴的，下面展开说说），那么想获得一个比较高的收益就会非常难，所以整体我们还是满意的，同时会一直持续地做这样的总结不断地激励自己的小家庭。
1. 房市：今年好多小伙伴的净资产可能出现停滞，甚至有萎缩的情况；如果说我们这个小家庭的资产还有相当比率的增加，也主要来自于手里的数个美国房产。从2019年初我们一直采取防御式的投资方式（即在好区寻求有主动增值潜力，同时重贷仍然有现金流的房产，在疫情期间利率奇低的时候也遵循了这一准则），终于在危机开始显现时体现了其价值：比如疫情之前之中购买的物业价值年初到现在没降微升，又比如今年持续购买的两个物业，选得好下手快妥善经营，也能用这种方式做到第一年纸面cash on cash盈利超过50%；再比如好区某个物业，今年遭遇很大的火灾，用保险公司赔付的钱重建，以code upgrade的正当理由多建了一些面积，追加了deck以解决三楼的第二出口的难题, 顺便解决了以前的旧水管/铅/空调/洗衣烘干设备入户等诸多老问题，火灾重建对我们来说算是因祸得福，房屋价值至少增加了25%（如果把贷款杠杆加上，这个现金回报率更是相当不错），同时好区的房租也能跟得上房价的增长，为下一次重贷抽出资金做好准备，也算另类的BRRRR了（以后单开贴细讲）。
2. 股市：股市真是跌得没有什么好说的…… 我们家没有trader, 股票是buy and hold， 401K持续存满投资标普500基金；roth ira+stock也算努力抄了一年的底，基本放在自己长期很有信心的科技个股上，去年很得意地说我们家重仓特斯拉，也喜欢木头姐的ARKK基金，收获也颇丰，今年这至少膝盖斩的情况下要被迫总结，也算打脸…… 算下来被动指数基金全年差不多亏损18%，而个股+crypto整体亏了60%; 以至于股市去年还占了我们家庭资产的40%，今年则跌到了20%以下，鸡蛋越来越向一个篮子集中。
3.家庭财务情况：虽然上面总结一好一坏，但是家庭财务的坚实基础至少在目前还是稳定的两份W2收入，依然为别人的事业在努力奋斗。我今年跳槽成功，升职加薪，这样离我们家的一个五年小目标（即我一份W2足够养家提供保险，而领导可以从本职工作退休从事钟爱的房产投资事业）越来越近了, 此处给自己鼓掌。
4. 自己的事业：如上所说, W2可以带来自己的职业成就感，但最终还是为别人的事业服务，人还是应该要开始考虑专注于自己的事业，比如今年：领导用自己的房产经纪执照接了不少私活，代表自己买房，同时帮朋友买自住房投资房（在一直关注市场的同时，有了更多的对于卖家买家还有经纪人心理的了解和把握，当然再有额外1099收入岂不是更好）；更重要的是跳出舒适区，做GP，与朋友们合伙买了第一个6家庭的物业，完成第一次商业贷款，目前正在认真管理经营中，也开始有许多朋友认可领导的房产投资眼光和管理能力，有可能开启未来更多的合伙投资的篇章。
再说说2023年展望：
去年写的现在看来仍不过时：在年轻有激情也积极投资的道路上，一直也需要询问初心，投资的终极目的是什么？更多的资产，让一岁多的小朋友未来成为一个信托基金小孩，甚至完全不用工作? 自己能财务自由从事自己喜欢的事业，而这个事业又是什么呢？有了所谓的财务自由能花更多的时间陪伴家人，但是现在似乎为了这个目标忙得昏天黑地，也没有太多时间与家人相处和交流，会不会有一天子欲养而亲不在？
1.所以关于未来的展望，最首当其冲的人与人的关系，我们都需要随时告诫自己，财商固然需要不断投资，情商更需要，关于家庭的亲密关系绝不是随便就能维系的，而是持续不断地互相妥协与互相成就，这些我们与我们父母之间的，我们互相之间的，我们与我们的下一代之间的，还有更多我们与朋友/投资伙伴之间的，是一门一直要认真进修的课程。
2. 没用的感性的说完了，来聊聊美国房市，以及2023年能做什么？美国房市面临的问题有且似乎只有一个：高通胀终于转变成一个全民怨声载道的，同时美联储需要首要解决的问题，随着基准利率逐渐升高，房贷利率也从年初的3%到现在的6-7%之间，需要大量地借贷的房地产投资行业，面前的困难显而易见：房价仍居高不下，购买力却急剧萎缩，需求端虽然压力大大降低，没那么多人一起抢房了，但是供应端也未必就能给力到转换一买家市场，所以结果就是更难找到一个房贷及其它开销能匹配房租的投资标的了（也就是有现金流的房产着实难找）。当下的情况，全世界似乎都盯着美联储的动作，而美联储则盯着通胀/就业/消费数据，鹰也鹰不上去了，深怕把美国经济真正搞衰退了；但鸽也鸽不下来，通胀带来的民怨沸腾，政治压力自不必多说。每个人对待我们面对的困境都有自己的主张，我来说说我们的一家之言：
高利率会是一个持续的事件吗？或者说低利率的时代已经彻底结束了吗？
我窃以为这不是一个长期持续的事件，但是也不代表最终我们能回到那个美联储还在坚持的温和通胀(2%)的时代了，所以早接受现实（也许未来长期就是至少会有4-5%利率）早适应现状很重要，不能总因为我们曾经见过这个价格，享受过这个利率就永远在观望在等待，以后回头又后悔当年怎么不买。
那未来无论是怎样的利率对我们房产投资有影响么？
我觉得没有，至少不会是决定性的影响。从我们投资伊始（你可以评论说我们时间太短，不具备代表性，这没关系，一家之言嘛），我们依赖的投资标准都是客观的数字，上面已经说过了，再说一遍也无妨：即在好区寻求有主动增值潜力，同时重贷仍然有现金流的房产。别看短短一句话，其实是不容易找到的：我们每天都在推送中快速分析刚出来的房产，有看起来合适的快速实地查看，一年中能看到符合我们数字又在离自己家距离一小时内的标的屈指可数（又加了一条防杠申明，我们暂时不异地投资，就麻州东部和中部自己的一亩三分地）；这样买到的房产的收益也是不错的，一般买到即赚到，又有依赖于我们擅长的主动升值的空间，好涨又抗跌，好区的租金能匹配主动以及大势被动的升值以满足我们不断重贷资本滚动的目的，当然必须要跟上的是自己的软技能：认真筛选，对待租客firm and fair，及时维修和沟通，这样面对的租客质量高，爱护房子且最终能好聚好散。所以结论就是：但凡我们能有资金又有符合标准的物业，我们依然会持续买入。
那如果2023年又来一次2009会如何应对呢？
2009年在现在的很多人回头看来，是绝佳的投资机会，但是绝佳的那个当下，自己已有的资产肯定已经承受了巨大的帐面损失的，没有真正经历过的人们（包括我们）是不会知道真正经历的人们的心理和经济上的压力的。我斗胆分析：心理上不知道自己是在半山腰，或者到山底了，总有自己心里的小人（和周围诸多的杂音）告诉自己，要不要卖出资产入袋为安呢；经济上，每个月是需要还诸多帐单的，而我的租客上能否保住工作，能否持续付租呢，还有我们自己的工作能否保得住呢来兜底呢？事实告诉我们，能坚持扛过去的人们，资产总额不仅能回到最初的高点，只会比以前更加富有，所以我们努力要做的就是让自己做能坚持下去的人们。对于房产而言，现金流VS增值，是个永恒的话题（也值得开篇另讲，今天就胡乱叨叨），某些地方，比如宇宙中心的加州，你就是似乎买不到有现金流的物业；而且现金流有时也是个持续变化的形象，比如去年3%的利率, 今年6.5%的利率，一个在去年有正现金流的物业，其现金流会被今年增长的贷款金额吃掉，变成一个负现金流的物业。对于我们而言，我们所说的正现金流就是在贷款75%的基础上，在房租除开房贷，地税，保险，一定的维修空置管理费之后，依然有正回报的情况，在任何时候都有这个硬性标准。所以那个去年正现金流，今年负现金流的物业去年也许我们会考虑，今年却应该不会考虑。达到这个硬性指标，有非常多的好处：现金流能有看得着用得着的实惠，达到一定数目，就让你有雷老板，至少不怕失业的底气；现金流能让你的资本真正健康流动，帐面的财富增长是个有意思的事情，对于负现金流的物业，房屋涨价了重贷只会继续加重负现金流，而正现金流的物业重贷了可能仍然维持正现金流，提出来的钱可以用来投资其它物业；更重要的是像目前我们面临的困局，没有人知道未来的房市是什么走向，持平呢，微跌呢，还是暴跌（窃认为另一个2009不会在近期到来），那么房产能一直有持续自我养活的能力非常重要，因为只有自我养活才不会让你在经济低迷时一直担心自己资金链断掉的问题，一个商业的破产几乎不用等到资不抵债，现金流短缺，资金链断掉就完蛋，而在房产投资，就算跌到资不抵债，如果有正现金流就能保证你能持续地还贷款，付地税保险，也没有人来margin call, 这样大大有助于渡过那些艰难的岁月，在下一个经济的上升周期快速地增值，那些打不倒我们只会让我们更强大也更富有。
3. 最爱的也啰嗦的房市说完，来说说我们不擅长的股市，我们明显不是股神，但是恰恰对自己看好的个股和基金还很有信心，领导总结说，我们就是持续看好高科技成长股改变世界的前景，看好特斯拉有一天会成为人类最伟大的公司（信心不是一般的高），看好一龙哥这样的创业者，所以市场的低迷（最好低迷好几年）是投资最好的时机，股市虽然在我们的资产比例中占比已经不高，但是毕竟还是有401K，有roth ira，还有我偶尔定投的个人股票帐户需要来操盘，所以我们还会继续买特斯拉，买ARKK（领导就是喜欢木头姐这样的激进同时固执的个性，认可她的选股标准和当下快接近当年IPO的折扣股价），因为归根到底我们就是持续地看好美国经济的未来，不管是能在2-3年就回归前高（大盘应该如此），还是需要好几年的调整（个股极难预测也可能时间拖得很长，但这样对我们未来的收益越有利），当然这里也需要额外的申明，每个家庭需要根据自己的情况综合考虑：因为我们还在三十几岁的投资初期，我们对想投资的个股的企业有研究并且有着不受波动的信心，也对大跌很有准备（今年不就跌了60%，完全不恐慌也不割肉）, 还有最关键的是，我们也从来不认为我们需要靠或者能够靠股市就能在十年或者十五年达到所谓的财富自由，所以冷眼旁观，继续少操作，被动定投。
4. 数字货币，去年的当红炸子鸡人人追捧，今年的陋巷路边摊无人问津。说实话，相比于自己的本职工作，房产，美国股票，我们对数字货币的信心不是很足，但是偶尔有小钱，也可以抄个底，达到我去年说的资产的1%真不一定能做到，我们看待其就跟买个彩票一样，依然是做好归零的准备，但是如果能发个小财，也不错，得或失都不会影响生活和心情。
最后来几句总结，2022年是不错的一年, 很多新情况：比如火灾重建，比如合伙商贷；很多新挑战：两份稳定全职W2，带一小娃还需自管17个unit； 还有很多不断更新的老思考：依然是关于财富，贪婪和幸福（又绕回去年推荐的那本书：金钱的心理学，上面去了）的各种体会。
2023年会是更好的一年，结果如何，一年后再见。
