2015年是宁大人在地产上闲得蛋疼的一年，从2012年的一无所知，跟风别人买房开始，到现在也算是忙活了三年了，如今手上的资金又没了，未来的市场形势也不知如何，再说宁大人也需要歇歇。这一年除了交地税和保险外，宁大人只收到三四个与房子有关的电子邮件，也不过是物业管理有些稍微大的修理需要宁大人的批准。
这一年宁大人在地产上是如此悠闲，以至于他几乎忘了自己是个地主，有好几次他需要恨恨地敲打几下自己的脑瓜，方意识到原来自己竟然是个地主了。忽然间，地主这一本来应该是宁大人最讨厌的龌龊行业，宁大人竟觉得它并不那么令人讨厌，甚至竟有些喜欢了！
当然，2015年全年宁大人所做的全部事情不可能只是发几个电子邮件，也就是说宁大人还有别的勾当，地产并非他的主业。只是宁大人所做的别的勾当是既费功夫，也不赚几分钱。
这一年就这样平平淡淡地过去了，转眼到了年底，这时发生了一件对宁大人来说有深远影响的事。
其实也不是什么大事，宁大人也不过是比较了一下这一年出租房的收入和自己主业的收入，结果是令人震惊的：出租房的收入（现金流加付掉的房贷本金）已经不少于主业的收入了，这还不包括这一年房子十多万的增值。当然宁大人的主业赚得是少得可怜，他老人家就那么点能耐，这个大神们要多给些理解！
这也太不公平了！自己的主业这一年需要付出多少时间和精力，而那几个破房子尽管自己投入了有10万，但这一年所做的也不过是发几个电子邮件而已。
心怀沮丧的宁大人愤愤不平地对太太说：想想自己真不能干，辛辛苦苦干了一年还不如几个破房子！
太太倒是在一旁赶紧劝慰着宁大人。
宁大人算是想明白了，自己还没有那10万美元能干，或者换句话说，如果把自己贴个标签往外卖的话，估计还卖不到10万！这也有点太伤自尊了！
被震了总得长点记性，或者说总该有点收获，宁大人当时还真的被震出了不少感想。
刚开始投资房产时，由于一无所知，只是瞎跟风，也不过是小打小闹，就想赚点零花钱，并没有什么长期的规划。现在看明白了，世上很多事，相同的付出，有时得到的回报会大大的不同。
是不是应该多做些少付出而回报大的事？宁大人转而在思考以后是不是应该多花些时间和精力到地产上，甚至把它变成主业！如果是的话，该如何做？尤其是现在手上既无资金，房价也已经上涨不少了。
这许多疑惑困扰着宁大人，他觉得有必要好好理一理自己的思绪，于是宁大人便开始了长达两个月的长考…
宁大人思考的问题主要有两个：
1) 是不是应该继续扩张
2) 若继续扩张的话其中的风险问题，主要是杠杆风险问题
现实情况是，宁大人家庭收入不高，基本家庭收入无法再提供投资资金，而自己的手中已无资金，倒是经过过去几年房价的快速增长，投资房和自住房已经有了不少的净值，要想继续投资的话只能把房子多余的净值拿出来，而相对过去来说，宁大人目前的贷款已经不少了，所以自己必须要好好斟酌一番。
这几年的学习和投资经历，让宁大人明白了不少道理。这世上被别人雇佣者以及自雇者，都是靠出卖自己的劳动来赚取回报的，本质上是用自己的时间(也就是生命)去换取收入，可以说是用命换钱。由于每个人的时间和精力是有限的，这也意味着可以换取的收入和回报也是有限的。这个既适用于低收入的劳工，也同样适用于医生律师等高薪职业者，尽管后者的收入天花板比前者要高得多。如果他们要赚取更多的收入，就必须要付出更多的时间和精力。
问题是，如果越成功人越累那还叫成功吗？！
一个人若要使自己的收入，或者说自己的收入潜力无限的话，必须要打破有限的资源（时间或资金）天花板，也就是说必须要利用别人的时间（马老爷在资本论中提到的剥削别人），或者资金，或者两者皆利用。一个人的时间是有限的，但无数人的时间加起来却是无限的；同样，一个人的资金是有限的，而多人的资金加起来，就可能是一笔巨大的资金。能利用别人的时间越多，能利用别人的资金越多，自己的潜在回报就越多！ 世界上的富豪和成功的公司，有哪一个是只靠自己一个人的时间和一个人的资金做到的？！
有些人可能会说，要剥削别人你也得有资格！说的没错，对许多常规的行业来说，要剥削别人和利用别人的资金还真不是一件容易的事，因为首先要建立一个好的公司，单就这一点，世上就没有几个人可以做得到！
但地产却是个很另类的行业，在这个行业里，根本不需要成立公司，一个人就可以剥削别人，并可以拿到数额无限的低息固定长期贷款！
单说利用别人资金方面，美国过去一百多年的房价年均增长率跟通胀率差不多，约3%。近些年房价增速加快，差不多每年有4%。若能贷到100万的话，每年房屋增值就有4万。如果能买到租金回报率达到6%的房产，并拿到5%利率的贷款，租金上也有1万的收入，加起来一年就能多增加5万的财富。若能贷到200万的话一年就能增加约10万的财富，赶得上一般人一年的收入了，这可全都是用别人的钱。当然对于收入不高的人来说，要贷到200万的话也需要多年的首付积累！
而在利用别人的时间方面，每一个地产投资者实际上已经在不同程度上早已经用到了，从地产经纪、贷款经纪、评估者、房检员、过户律师、以及维修工人等，我们都是在利用别人的时间。
对于另外一个重要的潜在参与方 - 物业管理，是否用不同的人有不同的考量。有些人觉得自己管理可以省钱，而有些人则有不同的思维：首先，自己想赚钱但并不想给自己再找一份工作；其二，假如自己管理最多能管10个的话，也可以选择买20个让别人管理，这样不仅自己的工作量小，赚的也不见得比你10个少，尽管单个房子的收益比你低；其三，最重要的是，选择别人管理可以使投资规模化、系统化而不增加自己的工作量。
可见，每个人的思维方式和格局是不同的！
于是，就有了宁大人对地产投资最深刻的领悟：地产投资就是利用别人的资金和劳动，让时间为你工作！
当然，宁大人花的时间最多的还是考虑杠杆的风险问题，以及风险管理问题。
我们做或者不做任何事都是有风险的，但也可以采取措施来管理或降低风险。而在房产投资上，具体措施就是多留储备金，买现金流好的房子，用长期固定利率贷款，以及通过购买不同地区的房子来分散风险。
经过近两个月的长考，宁大人得到的结论就是：要想多赚钱就要多剥削别人，多利用别人的资金。具体到地产投资上就是要多借钱，多买房子！
一旦想通了，宁大人就马上行动起来。要多买房子就需要首付，现如今他手中并无资金，就只能从增值的房产净值中取。于是从2016年2月开始，宁大人花了近10个月，连续对自己所有的房子进行套现重贷，共取出了有近半米资金。其中买的第一个房子，不到2年前刚取出14.5万，这次又取出4万。
【未完待续】
建宁 2024/4/10 (转载须经作者本人同意)
----------------------------------------------------
【地主那点事儿】目录：
地主那点事儿（1）前言
地主那点事儿（2）宁大人
地主那点事儿（3）英老大
地主那点事儿（4）顿悟
地主那点事儿（5）跟风
地主那点事儿（6）移师
地主那点事儿（7）考察
地主那点事儿（8）识懒驴
地主那点事儿（9）耍花枪
地主那点事儿（10）领悟
地主那点事儿（11）改弦
地主那点事儿（12）结语
