首先，让我们看看大环境。现在美国的经济状况到底如何？
报告显示，美国经济其实依然很坚挺，只是增长速度正在放缓。2024年第一季度的GDP增长了1.3%，比第二季度预计的还要高一些。这听起来很不错，但别忘了，经济增长的背后有一些不容忽视的问题。
说实话，美国的就业环境确实很不错，2023年初以来新增了400多万个工作岗位。尤其是25到54岁的黄金年龄段，就业率达到了83.6%，创下20多年来的新高。但问题是，新增的工作岗位大多都集中在低收入行业。换句话说，高薪职位增长还是很乏力。
对普通消费者来说，现在消费支出和收入增长还比较健康，但是信用卡和车贷的违约率开始上升了。特别是对低收入家庭的家庭来说，他们的经济状况更加脆弱，多户住宅市场表现得尤为明显，因为低收入家庭都爱租此类房产，目前他们的租房违约率正在上升，给市场带来了不小的压力, 简而言之，经济是开始向好了，但是钱还是那么紧张，穷人可能会越来越穷。
接下来，我们谈谈租金增长。2024年，也就是今年，全美的租金增长区域差距十分明显。看数据，目前为止，全美房租测算下来平均增长了1.7%，其中中西部的哥伦布预计租金增长将达到3.1%，而奥斯汀则可能会下降4.1%。记住了各位，中西部和东北部地区的租金增长还算稳定，但阳光地带的租金增长就表现欠佳。
这背后是什么原因呢？阳光地带的供应增长过快，可以出租的房变多了，那涨租的事儿就没那么好谈了。比如，租金上涨的奥斯汀，就是预计在2024年增加24,643个新住宅单元，北卡的罗利-达勒姆地区也将新增10,518个单元，供应量上来了，租客议价权也出来了。
我们再来看供应方面。2024年，多户住宅市场预计有55.3万个新住宅单元竣工，这可是史无前例的增长，之后供应增长也将逐渐放缓。这意味着短期内市场供应压力会很大，但从长期来看，供应增长会趋于稳定。
有趣的是，不同区域的供应增长差异非常大。比如，达拉斯-沃斯堡地区预计将新增32,600个住宅单元，但纽约、旧金山等大城市的新增供应量相对要少一点。这也就解释了为什么这些大城市的租金依然坚挺。
接下来说说交易和贷款活动，目前高利率无疑是最大的拦路虎。许多卖家手里都捏着房子，等利率下降卖个不错的价格。报告显示，2024年上半年，全国多户住宅交易额为193亿美元，比去年同期下降了24%。而贷款方面，虽然政府资助企业贷款（GSEs）、债务基金和商业抵押支持证券（CMBS）依然很活跃，但是许多银行因为高利率和高风险，还是比较谨慎，持观望态度。这就是敌不动，我不动。
老郭总结一下，目前美国多家庭公寓市场租金增幅在放缓，阳光地带增幅低于全美平均水平，通胀依然偏高，利率近期不可能降低，工资没有增加，个人预测未来一年多家庭公寓房价格会有所下降，交易量会明显增加。
房产投资就跟打仗一样，知己知彼，才能百战不殆。
