最近做了个1031房屋交换
十多年前，我们在南加州内陆，离我们一个半小时车程的城市18万买了个3单元的住宅，因里面都是住了很久的房客，房租低廉，十多年来一直不需要太多时间去经营。但这3，4年来，所在城市年检都会找些麻烦，每次都要花好几千元才能通过检查，加上一新房客是个刺头，动不动就到city 去complain，我们前段时间决定做1031把这房子卖掉，买个离家近的房子。
此住宅50多万上市后，2个星期就有7个出价(offer)，我们选了比报价多出两万的offer，立即进 escrow，2天后客人因看上附近另一4单位的房子而退出，没办法只得重新选offer，这次选了个比报价只多出5千的老墨买家，货款75%，25天close。进 escrow后，买家先后做了房屋及估价检查，房屋检查后，对方要求Credit两万维修费，我们只给了3千，一切顺利，结果房子20天就完成了过户，比原计划提前了五天。
在这个3单位住宅进行交易10天contingency去掉后，我们随即找好了1031中介(intermediary)，这个1031中介公司是大陆人办的，早在1986年就成立，已用过快10次了，现在收费1千元，很是放心。下一步是买个替换的房子，考虑到投资回报情况，决定在车程40多分钟，5,6分学区的几个城市找。 十天内看了不少房子，写了10个offer，价格都接近listing的价格，竞然一个也没拿到，可见市场热络程度，另外可能我们看上的房子别人也喜欢。3单位房子过户的那天，看到一个刚上市一天的单一住宅，这房子离一大医院很近，房子70年代的，卖家没做任何装修就上市，需要TLC。我们立刻递了一个比原价低几千的全现金offer，十天close，只要6天房屋检查的contingency，去掉其它contingency。 没想到第二天卖家就接受了我们的offer，这单一住宅屋主是个白人老太，没有后代，卖房时已病重住在医院，卖房都是弟弟POA在处理，他们急着将房卖掉，我们的条件正合他们的意。随后我们进行房屋检查，空调已20多年，状况不好，还有个patio可能没有permit，其它都是小毛病。检查后我们要求1万2千修理的credit，卖家坚持一分不给，考虑到我们拿到的价格已经比市场上低了10%以上，我们就继续完成了交易。
这次1031交换房子，有种得来全不费功夫的感觉，从交易卖房到买房交易完成共用了31天，是我们曾做过的1031交换最快的一次，这应该是得益于南加州房市的热络。
