谁决定了多伦多房地产市场的价格？

By William Zhu  朱威

多伦多的房地产市场向来是个众说纷纭的热门话题。曾经有些客户问我，多伦多房市是否存在发展商和经纪对于房地产价格的操纵或哄抬现象？谁决定了多伦多房地产市场的价格？

本人的回答是：多伦多房市是不以任何个人的主观意志为转移的。供需平衡，移民国策和多种财经因素共同决定了多伦多房地产市场的价格。多伦多房地产市场的繁荣和发展，是一百多个族裔的人民共同参与的客观结果。多伦多的房市是稳健的，房价是实在的，任何人都难以对此予以操纵或哄抬。

加拿大是一个依靠移民来维持国运的国家。 为满足经济和社会发展的需求和解决出生率下降、人口老化和技术员工日益短缺等问题，加拿大必须从世界各地引进移民。外来移民已经成为加拿大人口增长的主要来源。其中，前来多伦多的移民最多。据加拿大统计局资料，多伦多的移民数量在 2001年时就已经高达 2,032,960， 占当时居民总数 4,883,800的41.63%！大量 移民源源不断地从欧洲，亚洲，中东和南美等地前来，携带了大量的资金，因此也不断扩大了多伦多对于房地产的需求。 而 加拿大的国策一直是鼓励人民投资和拥有房地产的，私人可以拥有房地产的永久性产权。所以加拿大的国策是房市长盛不衰的一个根本性原因。

在财经因素中，失业率（ Unemployment rate）、银行贷款利率（Prime interest rate）、通货膨胀率（Inflation rate）、外汇交换率（Exchange rate），新屋建造量（Housing starts）都是关键性的指标（Key Indicators）。加拿大现时的失业率是多年来的最低点（6.4）。银行贷款利率从过去四年来一直保持在比较低的位置，为二战以来贷款利率最低的时期，虽然今年以来已经明显上调。通货膨胀率近三年来被控制在3%以下。外汇交换率（加元兑换美元）已经高达0.8743,表明加元越来越坚挺。因为需求量越来越大，新屋建造量越来越大（如在2006年3月开工的新屋已达252,000）。正如多倫多房地產局总裁Meehan先生所说，目前所有的数字和资料，都显示消费者面对的是一个稳定、健康的市场。加拿大目前经济强劲、就业率高、就业机会不断增加，势必继续吸引移民迁入，当然会继续扩大对房地产的需求。

在加拿大这种成熟的资本主义社会里，政府只是在税收，主要银行利率，移民政策和城市区划上予以控制，而并不对房地产市场直接干预。如土地是在市场自由交易的，而不像国内是在国土局批的。由于多伦多是个典型的移民城市，发展商和经纪都有着多族裔的背景，存在着多方面的差异，所以这些发展商和经纪不可能也无法统一协调出一个价格。某发展商可以控制某个楼盘的价格，但如果这个楼盘的价格太贵是没有人买的；经纪更是要受到买卖双方意向的制约，没有人可以控制整个房市。一百多个族裔的人民包括移民随机性地参与房地产交易，形成了多伦多房市的供需平衡格局。一切都是自由竞争，自由选择的结果。

多数新移民认为房地产价格上涨太快，攒钱的速度还赶不上房地产价格的涨幅，而也有些人认为投资多伦多房地产的回报太低。究竟如何呢？我们还是看看实际数据：

Year	1996	1997	1998	1999	2000
Average Price	8,150	1,307	6,815	8,372	3,255
相对于上一年的涨幅		6.63%	2.61%	5.33%	6.52%
Year	2001	2002	2003	2004	2005
Average Price	1,508	5,371	3,067	5,231	5,907
相对于上一年的涨幅	3.39%	9.45%	6.43%	7.56%	6.56%

可见，从 1996年持续至今的多伦多房地产牛市的年实际升幅从2.61%到9.45%不等，多年平均后仅为6.05%，并不像人们认为的那样大。应该注意的是，在减去每年大约2～3%的通货膨胀率以后其年平均实际增长率不过在3～4%左右。这充分表明多伦多的房市是稳健的，并没有疯涨！

诚然，房地产也存在牛市和熊市交替循环的周期，但肯定是以牛市为主，长期来看总体呈现出波动型上升趋势。从长远来看，由于土地价格，建材和人工成本都要上升和由于通货膨胀率的存在（意味着钱在逐渐贬值），房地产当然会越来越贵。这是生活中无法不接受的一个现实。所以我们必须以健康积极的心态去面对。

曾发表于地产周刊第73期。

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