削减房地税三步骤(zt)

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过去数年来房价暴涨，房地税也跟著上涨。现在房价惨跌，有人以为房地税减免措施或许可期。专家表示，那是不切实际的梦想。

房价下跌时，政府寄来的下一期房地税应税价值(taxable value)也会下跌。全国纳税人联盟（National Taxpayers Union）发言人赛普（Pete Sepp）说：「但是到了要缴税时，地方政府可能会提高税率。这就是为什么不管时机好不好，房地税都会一直上涨的原因。」

查核房地税资料是否有错

您当然无法控制地方征税政策，但是您至少可以查核，您的房地税应税价值是否确实无误。赛普表示，大约60%房地税都高估。换言之，大部分纳税人可能多缴房地税，而不自知。

房屋所有人平时就可以查核估计房地税。例如，纽约市的屋主可到市政府财政局(Department of Finance)的网站，该网站的房地税(Property)标题下，可见Bills, Notices & Assessments小标题，点选这个小标题后，网页上会显示一个表格，要求上网者点选房屋座落在哪里个大区，上网者再填入自己房屋所在的街区 (Block)和地号(Lot)，财政局网站就会显示屋主房屋税的估价。

首先，您要了解您住的社区是如何征收房地税，是按照市价，还是按市价打若干折扣。您所居住的市或地方政府有义务告诉纳税人房地税的计算公式。您可致电寄房地税估价单给您的单位，请教相关问题。有些地区的房地税是完全依照市价计算，有些地区则是依照市价再打若干折计算。过去，房地税大都是依市价再打几折计算，虽然一些地区已经不这样计算房地税，但是还是有许多地区依此方式计算房地税。

其次，到上述单位或其网站，查阅政府房地产档案卡(property card)中，有关你家的基本资料，包括有几间卧室和房屋的平方尺数。美国房屋所有人协会(American Homeowners Association)会长若尔(Richard Roll)表示，估计房地税是一个很不确实的工作，特别是当政府工作人员把纸上的资料输进计算机时，可能会产生错误，这就是为什么房屋所有人需要查核房地产档案资料的原因。

举例来说，如果屋主的房屋在纽约市，可在市政府财政局网站上查找ACRIS - Property Records，就可查出所要查找的房地资料。ACRIS是「自动市政登记信息系统」(Automated City Register Information System)的缩写。

比较类似房屋的房地税

赛普建议屋主也查看5到10位邻居的房屋档案卡，如果这些屋龄、房屋式样和特色和你的房屋类似，但估算的税款有10%以上的差异，你就可向有关单位提出申诉(property tax appeal)。前房地税监价专家布拉罕(Thomas Braham)表示：「房地税监价者有责任确保做出公正的估价。」

提出申诉

房地税申诉的规定，各地不尽相同，不论你在哪里一州，最重要的是证据。重要的证据包括房屋档案卡、印出的网页资料、照片，如果要比较你的房屋和其它房屋的屋况，照片特别有用。你也可以雇用独立的房屋监价人，监定你的屋价，但是在花数百元找房屋监价人估价前，先查清楚你所在的住宅区提出房地税申诉，是否需要独立监价人的监价。有些地区需要，但是也有些地区不需要。

在收到税单后，有30到60天可提出房地税申诉，提出申诉时需一并提出证据。如果你未能获得减税，再下一步是向更上一层的独立理事会(independent board)申诉，所需的费用约20到50元。

如果向理事会申诉无效，可向巡回法院提出申诉。但是如果要走到那一步，需要不少费用，除了申请费、律师费，可能还要包括请一位房地税监价专家作为证人的费用，申诉者要衡量这些费用和可能减少的房地税相比，是否值得。

其它参考资料

1. 美国房屋所有人协会网站：http://www.ahahome.com/

2. 美国房屋所有人协会房屋所有人减税套件(Homeowner\'s Property Tax Reduction Kit，29.95元)

3. 比较房地税估价网站：www.Zillow.com www.RealEstate.com

文：王则陆

2008-11-02
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