对于“孵小鸡”MM提出的这个问题，本来觉得，根据她的情况，是比较简单的，现在似乎越搞越复杂了，写这个贴，把我的想法记录一下。也为感兴趣的朋友提供参考,也欢迎各位老大指正和补充。
这里说的直接贷款买投资房(A法)的利弊，是相比较于用自住房重新贷款，拿出现金，再用现金去买投资房（B法）而言。
先说直接贷款买投资房的利：
1）风险自控：每个投资房作为一个独立投资载体，万一失败，大不了交给银行，不影响自住房。
2）降低AGI: 投资房贷款所交的利息先从rental income里扣除再进入AGI，这样AGI比B法低。B法是rental income先进入AGI，利息从itemized deduction 扣除,但最后的taxable income应该一致。
3）可扩大规模：尤其是对于职业地主，A法是首选。每一个投资房自负盈亏，有利于不断增加数量。B法的投资空间有限，因为自住房的equity有限，适合刚起步的业余地主。但B法是在充分利用目前超低的利率条件下，尽可能地利用自住房借贷，锁定30年。
再说直接贷款买投资房的弊：
1）贷款利率高：投资房贷款要比自住房高,甚至比No cost refinance的利率要高0.5-0.75%。一个20万的贷款每年要多付1000-1500刀的利息。如果投资房赢利很糟的话，利息损失可能当年不能deduct，要carry over到下一年。而B法一方面利率较低，另一方面，其deduction不受投资房赢利好坏的影响。
2）贷款困难：贷款量小，很多人不愿做，银行对投资房要求也高，花时间，又费力，尤其是condo有可能贷不下来。在买房过程中，有financial contingency的offer往往败北于全现金offer，从而失去很多好deal。
关于closing cost：如多位老大指出B法中No cost refinance的closing cost已经隐含在利率里，不需要自己掏现金。而A法，作为purchase一般不能将closing cost隐含在利率，需要pay upfront。虽区别不大，但对手头紧的，感觉不一样。另外除了很多共同都要付的项目外，A法，要多付一个lender’s title policy, 这个和B法中,要重新买自住房的lender’s title policy相互抵消。所以, 两者closing cost间的区别不大，不应该成为决策的主要因素。
我建议“孵小鸡”MM，选择B法，用自住房做No cost refinance重新贷款，拿出现金买投资房，主要是考虑到这是她的第一个投资房，越简单，越保险，越省钱，越好．而不是从持续扩大规模的角度考虑。将来有了经验，买第二个房子时，再去做直接贷款不迟。但如果如她的例子里所说，他每年自住房的利息都够不上standard deduction的水平，那问那些话就是浪费时间了。
——万枫
