今年澳洲是大选年，最重要的竞选议题还是民生问题。面对租金上扬和租不到房子的问题，成为两党攻击的矛头所指。而海外投资者，或是新老移民回流祖籍国造成的“房屋空置”的问题，都是政府地产政策的杀手锏。也就说，你有房子，需要拿出来进入租赁房市场的流通，从而降低“房屋空置率”，让老百姓有房子可租。
既然要将房子出租，这就牵涉到投资房的租赁和管理问题。所谓投资房的管理就是指一个房子从登广告找租客、审理租客以往租赁历史和财政状况、租赁合同的签署、租客押金收取和存储、租赁期间租金的收取和转账、租赁期间房屋的检查、租赁期间房客出现问题的解决、租赁结束屋况的检查、租赁合同结尾的手续和押金的退还等一系列问题，这就构成出租房的管理运作链。
通常出租房的管理有两种方式：
第一种是自行管理：
在一个租赁循环的各个环节里，自己动手，自己登广告招租，自己收房租，房客有问题直接找房东，基本上都是一对一的交往。这种形式比较灵活机动，开支也很省，而且租客通常付现金，所以在财务安排上比较随意。早年很多初期投资物业的朋友，都采用这种形式，加快原始积累的速度。
第二种是请地产管理中介全面管理：
很多朋友在处理一两个投资房时用上面的方法，没有问题，但随着投资的扩大，很多朋友因着资金的积累，投了数个，甚至一二十个投资房；或者自己身在海外，无法监控物业；或者自己还有专业工作和别的生意要打理等，要是靠前面第一种方法，几乎是不可能的。于是就聘用挂牌地产管理中介来处理整个租赁循环中的事务，减轻很多的工作量。
介于两者之间：
介于这两者中间还有一种请中介做租赁工作，打广告，找房客，验证申请者相关的个人资料，签约。等到租客搬进房子之后，了断中介的关系，不必再付佣金，由房东自己接手管理。通常这种形式的租赁手续费就比较高，一般会收到相当于3-4个星期租金的佣金。
中介管理比较正规
聘用中介管理有几个好处：
- 减轻很多房东的工作量。
- 正规公司对房客有一定的威慑力，专业操作。
- 地产管理公司是房东和租客之间的一个屏障，不会把房东的个人隐私暴露出去，租客有问题找中介。
- 通常每个年度，中介会对租金按照市场价进行评估，需要涨租金，可以由中介发通知。
- 做租赁时，按照物业管理程序，中介要检查申请者的工作，收入，以往的租赁历史，推荐信，还要去一个“债务数据库”查询，是不是有财务上的不良劣迹等等。
- 租客平时到中介去付租金，或者把租金转账到中介的账户上，最终再转给房东。租金不到位，中介会去催债。
- 房客出现问题要报告中介，经验丰富的中介会判断是哪一方的责任？属于租客负责的部分，中介会告诉租客自行处理；属于房东的责任，会及时转达房东，要是房东无法自己修理解决，中介会请相关的维修公司上门修理。
- 很多中介还有定期的查房，大多数半年一次，给房东一个清单，属于房客或是房东的责任，都写得清清楚楚。
- 很多中介可以帮助房东预付房屋账单，最后在租金里扣除结算。
- 一旦出现租客和房东的纠纷，中介会代表房东去法院参与仲裁。
- 通常地产管理只是地产公司的一个部门，一般同一公司还有销售部门。所以未来这个房子要卖，可以请同样的公司卖。
但是启用中介也有一些缺点，因为中介过往的账目都是正规的，转帐的租金都有记录，中介的佣金也要报税，年度结束还会给房东一个税务报告，所以要想偷税漏税是非常危险的。另外就是开支比较大，一般中介都要收佣金，最便宜的都要收租金的5%，再加消费税，总计5.5%。每次做新租赁合同要收2-3周租金的佣金。特别是一些修理事项，房东要是自己不会，或者自己没有修理公司，或者自己偷懒，不愿意或者不知道哪里请修理公司，那就挨宰。通常地产中介介绍的维修公司不便宜，这就是贪图省事换来的代价。
投资当然要平衡收入和开支
当然每个租客都有自己的个性，都有自己的背景，文化程度，道德素养，职业和经济条件，一般经济条件不错的长期居住者，过度一段时间就会买房子搬出去。有些实在无法容忍的，可以提出来辞退，但一定要好好沟通。
我曾经有位租客在墨大做研究的博士，人非常好。当时是我自己管理的，他的房租也按期交，室内也打理很整洁。但他是一位反战人士，绿色和平主义者，这个公寓地处墨尔本CBD最中心的二楼，他在落地玻璃窗上横挂巨幅反战标语，非常出格。我和他谈这是民用住宅，不能用作政治宣传用途。他表示非常理解，但坚持要是他住在这里，就要挂横幅，不然他可以离开，最后物业管理也不同意，他就搬走了，自始至终都是非常友好地处理这些事情。
我是反战的，但这个标语不能贴在民用住宅的窗上
但是自己管理投资房还有道义和友情上的因素，这里我举个例子：
“单亲妈妈失业了”：
这是九十年代，当时我处在财富积累时期，克勤克俭。为了节省开支，所有投资房都是自己管理的：自己打广告，自己上门收租金，自己修理所有出现的问题。这位租客是西人会计师，单亲妈妈带一个10岁的女孩。开始几年相安无事，房东和租客的关系非常好，逢年过节我还给女孩准备一些礼物，我们似乎成了朋友。租客也按时交租金，我甚至不太好意思涨租金。
但问题来了，九十年代末开始了“金融危机”，租客的会计行破产了，这位西人会计师失业了。她倒真的不是想逃租金，但就是交不起租金。问题是我当时还有贷款，我需要还房贷，没有租金来源，不是要我的命？租客想想也不是办法，准备去“妇幼收容所”，但被拒绝，不够格。好在会计师及时拿到政府“失业救济金”。我们商量后，她出一半的租金，剩下来等找到工作逐渐还给我。
这对房东也是一个挑战，要是聘用房屋中介，当时的租赁法很严格，租金不到位，租客立马清场。平心而论我做不出这种事情，这不是租客的错，人家实在没办法，这就有个道义和情谊上的因素。所幸半年之后，这位会计师在州政府的地税局找到会计师的工作，政府技术公务员的工作更稳定，工资反而还涨了很多，她也很守信，提前还清欠款。我也很感激她的诚信，从此也没什么涨过她们的房租。直到4年后她女儿高中毕业考取大学，要换一个区就离开这个房子。我建议会计师再艰苦也要买一个房子，小一点无所谓，但有保障，特别是失业了，老了没收入了，一定要有长远规划。最终还是皆大欢喜，但这是自己管理投资房典型的缺陷，房东不会“血本无归”，但肯定有损失。
总之进入租赁市场投资的业主，要学习很多功课，特别是一些租赁法的法律条文。但不管了解再多，实际情况不尽相同，所以也是一直在积累经验。最终要做的是一个真正的“投资”者，而不是一个毫无人性的“投机者”。但各位做好思想准备，即便是一种良好的“投资”产品，都不可能是“十全十美”的，也不会包赚不赔，只有花时间了解，积累的经验更丰富，最终才能成为“赢家”。
在考虑利益最大化的同时还有别的因素
注：
本文不构成投资建议，只是个人的一些理解和经验，让一些在地产上投资的朋友或者准备在澳洲投资的朋友有个概念，减少挣扎。
