王维洛：《物权法》将决定中国房地产市场的命运

中国房地产的泡沫经济已经形成，房地产市场是否会崩盘，什么时候崩盘，是许多人关心的事。2007年3月，全国人大开会时，将通过《物权法》。中国的住宅房地产由两部分组成，70年的土地使用权和建筑物的所有权。70年后，土地使用权期满后，土地使用权归国家所有，国家是否支付对建筑物所有权的赔偿？土地使用权是否可以延续？延续土地使用权时，是否需要再次交纳土地使用金？土地使用金将多高？老百姓辛苦一辈子置下的住宅房地产能否保值？这些都取决于“物权法”的规定，特别是民众对《物权法》规定的理解。而这个理解将决定中国房地产市场是否马上崩盘。


一、此房地产非彼房地产

房地产，从语言上来看，房产和地产构成了房地产，似乎两者是可以分离的。但是在技术上两者却是不可分离的。中国成语中有“空中楼阁”一词，生动地说明了，没有土地，要建造楼房，这是不可能的事。梁启超先生在“驳某报之土地国有论”中写道：“其空中楼阁的理想，诚足以自慰。”空中楼阁的理想，就是指听起来十分美好，但不可实现的理想。

根据德国的基本法，建筑和土地是不可分的，建筑从属于土地。土地所有权拥有者，不仅拥有土地的所有权，也拥有该土地上的建筑所有权。在德国，Grundstueck这个词的意思是土地，土地加上房屋建筑物还是叫Grundstueck。您购买一处房地产，获得一份地契，在德国称地籍登记簿（Grundbuch），土地所有权归您，土地上的建筑物的所有权自然也归您。

而在中国，由于中国城市的土地归国家所有，私人不能拥有土地所有权，而只能拥有土地使用权。您购买一处房地产，获得两份文件，一份是土地使用权证书，一份是建筑物所有权证书。

在德国，您购买一处房地产，土地加上房屋建筑物永远属于您。在中国，您购买一处以居住为目的的房地产，虽然建筑物的所有权归您，但您只获得了70年的土地使用权。当土地使用权结束后，土地使用权回归土地所有权者，土地上的建筑物所有权也随着土地一起属于土地所有权者——国家，这是基本原则。因为建筑物和土地是不可分的。至于物权法对期满时的具体处置规定，正是本文要讨论的。

二、投资房地产的目的

投资房地产的目的有许多，比如自用、保值、出租赢利、投机等等（投机是一种市场行为）。目标不同，对物权法具体规定的理解就不同。

在中国房地产市场上都知道温州军团和某某军团的利害。一位温州家庭妇女告诉笔者，她投资房地产的经验之谈是∶只要有首期付款的资金和支付三年利息的能力，她就可以在三年之内获利100％。以一处房地产的价格一百万元为例，她需要30%的资金，即三十万作为首期付款，其余七十万向银行贷款。她估计房地产的价格每年上涨百分之十五，三年之后，她出卖该处房地产价格价格为一百四十五万元。归还银行贷款七十万，减去三年利息十万五千元（年利息为百分之五，每年支付三万五千元），减去需要交纳的税和其他开支四万五千元，减去首期付款三十万，净获利三十万。她说，在这三年必须让房屋空置，否则三年后不能当新房出卖，价格将大打折扣。忽略这位温州家庭妇女在计算中的一些错误，可以看到，这位温州家庭妇女的投资目的不是自用、保值或出租赢利，而是投机。她在购置房地产三年之后就将其出卖，为的是短期投资的利益，而不是一般投资房地产人的长期的投资利益。而在温州，这样的这样的“家庭妇女”有许多，她们们可以利用亲朋好友的关系，筹集到几千万到几亿甚至更多的资金，去冲击某地的房地产市场，抬高房地产价格，以达到投资获利的目的。

从这位温州女投资者的经验也可以看出，如果中国的房地产价格每年只上升百分之五到六的话，那么这位女投资者则无利可图，以投机为目的大量资金也将退出房地产市场。

与这位温州女投资者相反，许多人投资房地产的目的是自用和保值，许多人认为，房地产的价格只升不降，所以有钱就给子孙后代买房地产，甚至给还没有出生的后代买，反正买了也不会吃亏。在中国房地产市场上，这部分保值的需求量很大。

在中国房地产市场上，正因为以投机和保值为目的的投资者占很大一部分，所以房屋空置率十分高。

三、在物权法框架之内，房地产保值不可能实现

在中国物权法框架之内，房地产的保值是不可能实现的。为什么这么说？

房地产的价格虽然不分土地的价格和建筑物的价格，但是从开发房地产的成本来分析，50至80％是土地的价格，50至20％是建筑物的价格。例如，一处房地产的价格为一百万元，其中60万元是土地的价格（70年的土地使用权费），40万元建筑物的价格。

建筑物有使用年限，有损坏折旧。这个大家比较容易接受。这样，在未来七十年间的发展中，建筑的价值受两个因素影响，一是建筑物价格的平均发展速度，一个是折旧。建筑物的一般使用年限为100年，按直线折旧曲线计算，每年折旧为百分之一。如果建筑物价格没有变化，七十年后，建筑的价值为12万。如果建筑物价格每年上涨百分之三，七十年后，不计算折旧，新建筑物的价格约为317万，计算折旧，只有新建筑物的百分之三十，约为95万。

土地使用权的价值也要“折旧”，这个大家很难接受，因为客观上土地使用是没有期限的。但是国家出让的土地使用权是有期限的。建筑物的折旧是由于自然的原因和技术上的原因，看得见，容易理解。土地使用权的价值也要“折旧”，这个“折旧”是看不见的。举个例子来说明，两处住房，完全一样，价格也一样，只是一处的土地使用权为70年，一处的土地使用权为50年。您会选择哪一处？当然是土地使用权长的。土地使用权价值的“折旧”，其价值并没有消失，而是从土地使用权拥有者的手中转到了土地所有权拥有者，也就是国家的手中。无论土地的价格在今后七十年中怎样发展，每年百分之三也好，百分之五也好，甚至百分之十五，到土地使用期满时，土地使用权拥有者手中的价值都为零。

当国家收回土地使用权时，土地上的建筑物，包括建筑物的所有权也随着土地使用权归国家所有。物权法没有规定，国家在收回土地使用权时，必须向建筑物的所有权拥有者支付赔偿。所以到七十年后，房地产的所有价值全部归国家所有。保值，财产继承的目的无法达到。这对中国许多老百姓来说，是难以接受的。在德国，居住建筑的土地使用权期满时，土地使用权回归土地所有权拥有者，建筑也归土地所有权拥有者，但他必须按照合同支付建筑物的赔偿费。

如果物权法只是保留这样的处置规定，那么中国房地产市场马上就会崩盘。因为为数众多的以保值为目的的投资者将撤出房地产市场。这个问题，显然物权法的制定者也看到了。

四、土地使用权的自动延期

物权法在这里提出了，如果国家不收回土地使用权，土地使用权可以自动延期，这是一个明智的做法。但是物权法未具体规定自动延期的期限和次数，以及自动延期时是否又要再次交纳土地使用费，土地使用费的高低是多少。虽然自动延期是一个明智的做法，但是物权法自己面临一个自己也不能解决的局面。因为这里面的变数太多、太大。物权法将来的每个具体规定，对公民财产的影响都十分大。

本文从两个极端可能进行分析，以展示这个规定的政治和经济后果。

第一个极端可能是，土地使用权期满后自动延期，自动延期的期限为七十年，可以无数次延期，在延期时，不需要再次交纳土地使用费；第二个极端可能是，土地使用权期满后自动延期，自动延期的期限为七十年，只可延期一次，在延期时，必须再次交纳土地使用费，土地使用费的高低由当时的市场价格所决定。

第一个可能的结果是，土地所有权拥有者将永远失去土地使用权。而土地使用权拥有者将永远占有土地使用权，而不再需要交纳土地使用费。房地产的增值将永远属于土地使用权拥有者、而不归土地所有权者。这样的结果，就是虚化了国家的土地所有权。在没有实现土地私有制的情况下，首先实现了土地使用权的永远私有化，在土地私有化道路上大大前进了一大步。

如果物权法的制定者是倾向这个可能，那么中国房地产市场在很长时间内不会崩盘，而且还会得到很大发展。从中国公民的希望来看，他们希望虚化了国家的土地所有权，永远占有土地使用权，而不再需要交纳土地使用费，这对他们在经济上最有利，也是房地产保值的最好途径。

但是这个可能性很小，不说政治上的原因，单就经济原因来说，土地使用出让金已经构成了中国政府的最重要的收入来源。2006年政府的土地使用出让金收入高达5500亿元。在2006年底，中国政府又将土地使用出让金的价格提高了一倍。这土地使用出让金的收入就象鸦片一样，吃了上瘾，不肯轻易放弃的。

第二个可能的结果是，由于土地使用权的自动延期，土地使用权拥有者继续保有建筑物的所有权及其价值，比如上面例子所说的建筑物的价值将不会被国家拿走。但是土地使用权拥有者必须按照市场价格支付土地使用费。请看看70年后要再次支付多少土地使用费。

如果土地使用费在未来七十年内没有变化，七十年后，需要再交60万土地使用费。如果土地使用费平均每年增长百分之三，再次支付的土地使用费为475万元。如果按照中国政府每十年将土地使用费的价格翻一番，那么70年后所需要支付土地使用费为7680万元。

自动延期时需要再次支付土地使用费，那么中国的房地产就失去保值的功能。问题是，土地使用权拥有者那时是否能支付得起土地使用费？或者说，他们是否准备支付土地使用费？

物权法的第五稿中，规定了住宅土地使用权延期时，必须再次支付土地使用费。只是在第六稿将再次支付土地使用费的规定予以删除。但是对工业、商业土地使用权延期时，则仍然规定必须再次支付土地使用费。物权法强调平等的权利，既然都是土地使用权，工业、商业土地使用权延期时必须再次支付土地使用费，那么住宅土地使用权延期时，也必须再次支付土地使用费。没有什么两样。

物权法多次强调市场原则，所以按照市场价格支付土地使用费，应该符合物权法的理念。但是必须强调指出了是，中国并不存在一个土地使用费的市场，这里只有国家对土地使用费的垄断，是垄断价格，而不是市场价格。因为没有一个市场，可以从今天到明天，就把“市场价格”提高一倍或者两倍的。

五、土地使用权延期时是否需要再次支付土地使用费和土地使用费的高低决定中国房地产市场的未来走向

物权法的第七稿中，未就住宅土地使用权延期时，是否需要再次支付土地使用费和土地使用费的高低，做出任何规定。

也许是物权法的制定者认为，土地使用期七十年，中国最早出让的住宅土地使用权，至今也不到30年，到第一例土地使用期到期，还有四十多年的时间。到那时再作规定也不晚。

也许是物权法的制定者认为，反正这个物权法维持不了四十年，甚至这个制度也维持不了四十年，所以在物权法中留出空缺，也不算什么大毛病。

本文已经在上面展示了两个极端可能，物权法的任何规定的影响，都在这两个极端所包括的范围内。特别是当土地使用权期满后，国家将收回土地使用权，他们将失去所有的房地产价值。中国房地产市场未来的走向，中国房地产市场是否马上崩盘，取决于中国公民对物权法的理解，对物权法中未做出的规定的自我解释。如果他们认为，物权法的规定，没有能够保护他们房地产的价值，投资的兴趣就会减低，房地产价格上涨就会减缓。房地产价格上涨减缓，又会使在房地产市场中的以投机为目的的投资资金撤出，造成房地产价格继续下降。如果他们认为，国家是代表了他们的利益，坚信物权法将来做出的规定是有利于土地使用权拥有者的规定，那么他们会继续把房地产作为保值的最好投资，给下一代买，给下二代买，甚至给未出身的后代买，那么中国房地产市场就不会马上崩盘。

不是物权法决定中国房地产市场的未来，而是中国公民对物权法的理解，决定中国房地产市场的未来，决定中国房地产市场是否马上崩盘。