***如何避免成为“受害房东”
既然麻州对房客较为友好，作为蓝州的房东，我们就更需要谨慎，尽量减少潜在风险。最有效的方法包括：选对正确的租客，避免 99% 的麻烦；同时积极协商解决问题，即使有时候房东“吃点亏”，也比走法律程序来得轻松得多。
一个“正确”的租客通常需要满足以下条件：
1. 稳定收入（税前收入至少是房租的 3 倍）
2. 还不错的信用分（640 以上）
3. 无不良记录（无犯罪史、无驱逐史）
4. 愿意沟通，能讲道理
这样的租客即使遇到突发情况（如失业、生病、离婚等），通常也会主动与房东协商，而不会直接赖租、拒绝交流甚至破坏房屋。作为经历了 50 多次租客更替，并熬过疫情考验的房东，我的最大感悟是：不要过于担心空置，什么样的房都能租出去，什么时候都通租出去（当然唯一的区别就是价格而已），选租客要宁缺毋滥。如果遇到租客提前解约或无力支付房租，尽量协调新房客尽快入住，减少双方损失。这些都只是租赁生意的一部分，而已。
***租约终止的种种经历
租客因各种原因毁约的情况再正常不过，不必过度焦虑。我自己经历过很多类似的情况，比如：
1. 怀孕了，需要换个更大的房子
2. 结婚后搬去和伴侣同住
3. 失业、生病、车祸连环发生，家里还有几个月大的婴儿
4. 疫情中因拒绝打疫苗被公司解雇
5. 养了一屋子大麻被我们发现
6. 刚结婚搬进来没多久就离婚了
各种人生百态，租客可能因为任何原因无法或不愿继续租房，而房东有时也可能希望终止租约。因此，最好的方式就是尽快商量好解决方案。过去，我更偏好签固定期限租约（Fixed Term Lease），以便控制租约结束时间，避开租房市场低迷的冬季。但现实远比计划变幻得更快，越来越多的经历让我转向了 month-by-month（按月租约），这种灵活的租赁方式让双方都更有自由度。租客只需提前 30 天通知即可搬离，而房东如果要调整租金，也可以提前 30 天通知，在无租控的麻州，这种方式比长期租约更方便。
***帮助租客申请 RAFT 住房援助
进入正题，这次的租客情况稍微特殊，并不完全符合我们之前的筛选标准。他们是一对巴西新移民夫妻，有工作但没有信用分，英语流利（母语为葡萄牙语）。不过，他们沟通顺畅、待人有礼，因此 2024 年 1 月入住了我们的一套两居室公寓，月租 2200 美元。在 2024 年 11 月前，他们都按时支付房租。
进入 11 月后，由于女方失业、男方工作变动，他们开始缓交租金。例如一直到 12 月中旬，他们才分两次交了 11 月租金的 1400 美元，而后与我们商量，决定结合 12 月的 2200 美元租金在月底前支付 2000 美元，剩下的 1000 美元分 5 个月偿还。
然而，12 月 30 日，租客告知他们实在无力支付任何欠款，不仅包括 11 月的部分（800 美元）、12 月的全部（2200 美元），甚至 1 月的房租（2200 美元）。他们提出两个方案：一是希望有一个月时间找到新的住所后搬出，二是听朋友介绍了政府的住房援助项目，想申请看看。
这个麻州的住房援助项目，即 Residential Assistance for Families in Transition（RAFT），是州政府为应对住房危机、帮助低收入家庭避免无家可归而设立的一项重要政策。疫情期间我才第一次听说这个项目，随后发现它确实能帮助一些真正有需要的租客渡过难关。
***RAFT 申请流程
为了申请 RAFT 住房援助，通常首先需要房东出具一份 Notice to Quit（退租通知）。这是一份法律文件，表明租户的住房情况不稳定或即将面临驱逐，并明确列出租客所欠的租金金额。收到这份文件后，租客才能正式提交申请。我迅速完成了这一步，并通过短信、电子邮件、正式信件三种方式发给租客。
然后双方分别在 RAFT 系统内填写申请表，租客申请生成申请号后，房东填入对应信息，最终两份申请合并。
租客需要提供的资料包括：
1. 个人信息
2. 最近 60 天的收入证明、银行存款等资产情况
3. 现住房状况（租赁协议、房东信息、欠租证明、退租通知）
4. 住房援助需求（欠租金额、押金、首月租金、水电费等）
房东需要提供的信息包括：
1. 个人信息及房产所有权证明（房地产税账单或地契）
2. W9 税务表格
3. 退租通知、租户交租历史（Tenant Ledger）
4. 银行账户信息（用于接收政府支付）
5. 租户账目明细 (Tenant Ledger，如图)
12 月 30 日，我们完成申请，进入审核阶段。按规定，RAFT 机构通常会在 30 天内审核，再用 15 个工作日拨款。没想到这次进展比预期更快——1 月 7 日，我补充了一份新的退租通知，将 1 月房租也加入其中；1 月 8 日，RAFT 机构要求补充 租户账目明细 (Tenant Ledger)及更多房产证明(比如地契或水费证明)；1 月 17 日收到批准通知；1 月 29 日，资金到账。
在本地房东群分享经验后，发现有房东去年 9 月申请，花了 9 周才收到钱；另一个房东则表示，通常拖延的情况是因为租客未能及时提交必要信息。
***经验总结
1. 租客欠租并不少见，房东可以考虑申请 RAFT（麻州规定 12 个月内最高可提供 7000 美元的资助），或协商提前搬出，减少损失。
2. 平时要做好记录，确保有付款计划（payment plan），避免口头协议带来的纠纷。
3. 如果租客搬出，房东势必会有一定经济损失，但这比进入漫长的驱逐程序要好得多得多。
4. 若最终必须走法律程序，务必找专业律师起草文件，避免因小失大。
