地主是怎样炼成的

      天时,地利,人和。

      潮流不可逆，天时不可违。人作为个体犹如沧海一粟，只能水波逐流，只能在宏观环境下，抓住机遇，因势利导，求生存、求发展。古人云：“乘长风破万里浪”，没有人说“逆流破浪”。

      “地利”是房地产的要点，都说Location, Location, Location. 地利的三要素：学区、社区、交通。“地利”和“天时”的不同在于个人有无选择的权力。

      “人和”包括人的修为、修炼、修养、修身养性，这个部分完全由个人掌控，是个体和外界人物的互动，以及个人对常规和突发事务的应对。

      很难全部占有天时、地利、人和。比如三国时期中的曹魏占有天时，蜀汉占据地利，东吴拥有人和。

      在人的一生中几乎不可能碰到天时，能有机遇就不错了，当机遇来临能否把握住那是至关重要的问题。因此我们把抓住机遇算作碰到天时。本世纪初的次贷危机既是危机又是机遇，那是产生地主和富农的天时。

      次贷危机期间，买房对于美国国家整体而言是救市，对于银行是剥离、抛售不良资产。对于买房者个体而言，当时的前途不容乐观，前景一片茫然。多少年后回顾，是掘金矿，是抚育生金蛋的鸡。因此最终形成双赢或者三赢局面。

      2008至2012年的次贷危机期间以及随后的一段时间，百万以上的华人通过购买房市崩盘（下跌30%-50%）后的房地产成为了今天的百万富翁，其中XX万华人成为了千万富翁。这段买房利好的时间持续了大约13年，到2022年嘎然而止。进一步细分，实为两个阶段，2008-2012年间，房价指数达到历史的最低点，随后恢复性反弹，直至2020年，之后是大涨。第二个阶段在2020-2021年间，虽然房价上升，但贷款利率达到历史的最低点。

      下图做出50年来全美的平均房贷利率（30年固定贷款，周计）和房价指数（三个月平均）的曲线，从历史的宏观尺度看，2008年后的十来年是成为地主的机遇时期。



图：50年来全美的平均房贷利率（30年固定贷款，周计）和房价指数（三个月平均）。从宏观历史上揭示房地产业的机遇。图中将1980年1月份的全美平均房价定为指数100。

      狭义的“人和”是指人和人之间的交流、互动和协调，包括房主和房客、房主和PM、房主和维修工程队、房主和保险公司，房主夫妻之间。尤其是夫妻之间，不同的理念至少造成一半以上的房地产不能成交，或者进行中的交易流产。总不能由于房事问题闹到要离婚的地步吧。

      广义的“人和”除了和他人打交道之外，还要包含围绕房地产操作中的个人的努力、作为、行为方式。房地产操作大约在三个方面：（一）寻找房源，本质是寻找优质资产；（二）房屋维修，或者寻找和选择维修的渠道；（三）寻找和选择房客。这三个方面都需要后天的培养和训练，需要一个从外行到内行的修炼过程。作为一个地主，最好这三个方面都有历练。如果一个方面也不占，那么持续就比较艰难。好几位朋友正在积极考虑房地产业的承传，想法虽丰满，现实却骨感。那些二代们根本不感兴趣，他们缺失“人和”这一块，更不想“修炼”。

      “人和”，完全掌握在个人手中。“人和”谈不上是决定性的因素，可能是最为次要的要素，但缺其不可，属于必要条件。

      “地利”，个人在现实条件下的判断和选择，或者说是有制约性的选择。

      “天时”<=> 机遇，可遇不可求。个人好像只有“乘风”或者“搭载”的成分，所以经常看到这样的字句：“乘上强劲的东风”，“搭上时代的快车”。

      《三国志》中如是云：“人和”不如“地利”，“地利”不如“天时”。

      “天时”,“地利”,“人和”三者是从一介贫雇农转化进阶成为地主富农的充分、完备、必要的条件。前二者不为个人的意志而改变，无法修炼，而地主的炼成仅在于“人和”的修炼。这种“修炼”的背景是客观的需要和主观的能动性。